Правила съема

Каждый, кто когда-либо искал и снимал себе жилье, наверняка сталкивался с сомнительными агентствами или вредными хозяевами квартир, которые требовали оплату раньше установленного срока или приходили в дом без предупреждения. Корреспондент «Газеты Кемерова» узнал у специалистов, как грамотно выбрать «крышу над головой» и не выяснять отношения с владельцами квартир.

«Поищу сам!»

Прежде всего стоит определиться с одним из вариантов по поиску жилья.
Найти квартиру, КГТ или дом можно самостоятельно, опросив своих знакомых и родственников. В этом случае есть свои преимущества и недостатки.
«+»

Это быстрый способ заселиться.
Никакого мошенничества со стороны родных чаще всего нет.
Есть возможность (иногда!) договориться о задержке оплаты, если вдруг зарплату выплатили не вовремя.

«-»

Финансовые вопросы легче обсуждать с посторонними людьми, чем с друзьями или родственниками. Спор о снижении арендной платы может испортить старые добрые отношения.

Можно искать желаемую квартиру и через объявления: в газетах, на подъездах, в интернете. Случается, что их размещают сами собственники жилья.
«+»

Если это объявление владельца квартиры, то ему не придется ничего переплачивать за аренду.
Такой путь (без посредника!) сокращает время: созвонились — встретились —посмотрели квартиру — все на месте обсудили.

«-»

Возможно, позвонив по номеру в объявлении, вы поймете, что с вами разговаривает представитель какого-либо риелторского, информационного агентства или частный посредник.
Если все-таки трубку взял сам хозяин жилья, то все равно есть некий нюанс. При заключении договора о передаче жилья арендодателем в срочное владение арендатору отсутствует третье лицо (риелтор или юрист!) — договор может быть составлен как попало.

Еще один способ самостоятельного поиска жилья — размещение собственного объявления о съеме в газетах, в интернете и на подъездах домов.
«+»

Тот, кто захочет предоставить вам в аренду свое жилище, сам позвонит и все расскажет, учитывая свои требования к квартиросъемщику. И снова — нет переплаты!
Если разместить объявления на подъездах именно тех домов, в которых очень хочется снять КГТ или квартиру, то появится шанс получить желаемое именно в одном из этих мест.

«-»

Объявления могут быстро сорвать с подъезда: придется клеить сразу по несколько за раз и постоянно обновлять. А это, в свою очередь, занимает немало времени.

Совет:
Лучше не спрашивать у знакомых о стоимости жилья. Если они начали снимать квартиру, к примеру, полгода назад, то за это время цена могла существенно измениться и оказаться неактуальной на данный момент.
Дело случая:
Одна студентка позвонила в риелторское агентство и спросила, есть ли в доме N по улице NN свободные для аренды квартиры. Специалисты по своей базе данных пробили нужную информацию и ответили: «Да, целых три!». Девушка оказалась сообразительной и предприимчивой: обзвонила все квартиры данного дома и выяснила, какая квартира сдается. Сама нашла и не переплатила!

«Посредники бывают разные»

На рынке недвижимости работают три вида посредников. Это информационные агентства, частные посредники и риелторские агентства.
1. Информационные агентства
«Несколько лет назад я попытался снять квартиру. Обратился в риелторское агентство. В офисе мне сразу сказали, что по моим параметрам у них много вариантов жилья, предложили заключить договор. За несколько тысяч рублей мне предоставили целую базу номеров и адресов. Я подписал документ, оплатил услуги. Сразу же в офисе они „выбрали“ откуда-то подходящий адрес, дали номер телефона. Выйдя из офиса, я сразу по этому номеру позвонил, договорился с „владельцем“ квартиры о встрече. Вечером, прибыв по адресу, я снова набрал номер „хозяина“ квартиры, он подтвердил встречу, но в урочный час не появился. Его сотовый уже не отвечал. На следующий день я пришел в офис агентства злой, рассказал им о том, что их „владелец“ отключил телефон, на что мне заявили, что свою часть договора они выполнили. Я начал ругаться, после этого мне дали новый адрес и снова телефон якобы хозяина. Прямо в офисе я позвонил на этот номер, мне ответили, но вечером история повторилась», — поделился опытом по поиску жилья кемеровчанин Денис Михайлов.

«Информационные агентства работают по следующему принципу. Они формируют базу квартир, к которой за определенную единоразовую плату предоставляют доступ клиентам, желающим снять жилье. В среднем в Кемерове эта сумма составляет 3000 рублей. После того, как клиент, который желает снять квартиру, производит оплату, ему выдается список адресов и номеров телефонов, по которым клиент самостоятельно звонит и выезжает на осмотр квартир, а затем самостоятельно договаривается с арендодателем обо всех условиях аренды. Считается, что информационное агентство оказало услугу с момента предоставления информации и никакой ответственности за дальнейшее оно не несет. Информационные агентства пользуются не очень хорошей славой, так как в предоставленном списке квартир, как правило, содержится неактуальная информация: часто либо квартира уже сдана, либо хозяин квартиры трубку не берет», — разъяснил юрист, специалист по недвижимости Евгений Рыжков.

Фото из личного архива Евгения Рыжкова
2. Частные посредники
Такие якобы не то «риелторы», не то «собственники», как они себя называют, сдают квартиры, которые сами же и сняли. Они арендуют жилплощадь по низкой цене, а нанимателям предлагают уже дороже реальной.
«-»

Завышенная стоимость.
Неизвестен настоящий владелец жилья.
Посредник, представляясь собственником, показывает копии документов на квартиру вместо оригиналов: может сдать жилье и исчезнуть.

В солидных агентствах недвижимости есть списки квартир, хозяева которых часто обманывают нанимателей. У них как раз и можно вычислить мошенника.

3. Риелторские агентства
«У риелторского агентства должен быть реальный адрес и офис, сертификат системы добровольной сертификации на рынке недвижимости (регистрируют в Госстандарте РФ) и полис страхования ответственности риелторов. В уважающем себя агентстве всегда есть юридический отдел: юрист может объяснить, как лучше поступить в случае возникновения той или иной спорной ситуации. Такая компания, как правило, специализируется не только на аренде квартир, но и на аренде коммерческой недвижимости и продаже недвижимости в целом. Сотрудничество с клиентом осуществляется всегда на договорной основе по договору оказания услуг. Комиссия за оказанную услугу выше, чем в информационном агентстве, и в среднем составляет половину стоимости от суммы арендной платы за месяц, оплачивается комиссия единоразово по факту заселения», — рассказал юрист, специалист по недвижимости Евгений Рыжков.

Также он уточнил, какие у риелтора в таком агентстве обязанности.
«Риелтор обязан дать квалифицированную актуальную информацию клиенту по интересующей квартире. Рассказать про параметры жилья, площадь, этаж, состояние, наличие мебели и бытовой техники, объяснить условия аренды, размер арендной платы и срок, на который сдается жилье. Риелтор может пригласить клиента в офис для предварительной подборки интересующего его объекта по определенным параметрам, после чего договориться с собственниками о времени показа. Риелтор сопровождает клиента на показе квартиры, проверяет правоустанавливающие документы на квартиру (договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности либо иной документ-основание), участвует в переговорах между сторонами, предоставляет договор аренды в письменном виде, вносит в договор паспортные данные сторон и параметры арендуемой квартиры».

Часто бывают случаи, когда арендодатели выдвигают ряд требований насчет того, кому они сдадут жилье, а кому нет: например, только семейным парам или людям, у которых нет домашних животных. Риелтор, зная о требованиях хозяина квартиры или КГТ, предлагает их только определенным лицам, которые отвечают запросам собственника.
«+»

В агентстве могут предложить большое количество вариантов жилья, причем учитывая ваши пожелания.
Экономится время на поиск.
Это некая гарантия подписания полноценного грамотного договора.

«-»

Переплата за услугу.

Совет:
Несмотря на то, что в большинстве агентств зачастую одна и та же клиентская база, лучше обзванивать сразу несколько таких компаний. Это даст возможность выбрать более грамотного риелтора, которому вы будете доверять.
«Хороший совет — это совет знакомого или родственника, который уже ранее обращался в определенное агентство. Кроме того, в России существует такая организация — „Российская гильдия риелторов“, на сайте которой можно ознакомиться с сертифицированными и аттестованными риелторскими компаниями в своем регионе», — уточнил Евгений Рыжков.

Знакомство, договор и другие документы

После того, как вы определились с выбором жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов.
1) Хозяин
Стоит расспросить его обо всем, что вас интересует: почему сдается эта квартира или КГТ, кто жил там до этого, по какой причине съехал. Отказ в предоставлении такой информации может быть дурным знаком.
2) Документы
Попросите владельца жилья показать вам оригиналы документов: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или дарения, обмена, наследия или доверенность на право распоряжения от собственника на имя данного лица.
3) Ключи
Проверьте, подходит ли экземпляр ключей к двери: если нет, то перед вами мошенник.
4) Жилье
Осмотрите квартиру или КГТ, все ли вас устраивает: ремонт, вид из окна?
5) Соседи
Попросите владельца жилья познакомить вас с ближайшими соседями: так вы сможете еще раз убедиться, что перед вами не мошенник. Однако многие владельцы не всегда знают своих соседей, так что этот пункт лишь дополнение к остальным.

Если вас все устраивает, то можно приступать к заключению договора.
В договоре обязательно должны быть указаны:
• Адрес сдаваемой квартиры или КГТ.
• ФИО, паспортные данные, номера телефонов владельца жилья и квартиросъемщика.
• Лица, которые будут проживать вместе с арендатором. Они могут быть просто прописаны в отдельном пункте. Ответственность за съемное жилье при этом несет тот, кто подписывает договор.
• Срок сдачи жилья, размер оплаты, кто ее принимает и порядок внесения (ежемесячно в установленную дату, с предоплатой за несколько месяцев, за весь срок аренды). Тут же пропишите, кто платит за коммунальные услуги, интернет и телефон.
• Показания счетчиков на момент заключения договора.
• Ответственность за порчу имущества.
• Условия досрочного расторжения договора и срок предварительного извещения об этом, ответственность за нарушение.
• Согласие на сдачу жилья в аренду всех собственников.
«Если в квартире несколько владельцев, нужно чтобы каждый из них поставил свою подпись в договоре. Либо, если собственник отсутствует, доверенное лицо должно предъявить нотариально оформленную доверенность на представление интересов с правом сдачи данной квартиры в аренду и заключения соответствующего договора», — поясняет Евгений Рыжков.

Важно заранее спросить, можно ли поменять замки на входной двери, сделать ремонт, и решить, кто за это будет платить.
Также нужно сразу оговорить регулярность посещений хозяев квартиры, чтобы случайно не застать их дома в неположенное время.
«Заверять такой договор нотариально не нужно: этот документ не входит в обязательный перечень», — подчеркнул юрист.
Также он заметил:
«Если жилье арендуется на срок не более одного года, то нужно составлять два экземпляра договора: для арендатора и арендодателя. Если же срок превышает год, то следует составить три экземпляра: один из них для Росреестра».
Помимо этого договора рекомендуется составить акт передачи жилья. В нем должно быть зафиксировано техническое состояние жилого помещения на момент сдачи в аренду. Можно приложить фотографии со всеми дефектами и с подписями хозяев.
«Нужно проверять работоспособное состояние электрической или газовой печи, сантехники, кранов, розеток, удостовериться в наличии исправного телевидения, интернета, а также исправность замков на входной двери, наличие чипа от подъезда».

Если у вас или у собственника жилья появится желание внести какие-то изменения в договор, то для этого составляется дополнительное соглашение.
Что касается оплаты за жилье, то здесь тоже стоит учесть один момент. Проводя расчеты с хозяином квартиры, всегда требуйте расписку (в любой форме!). В ней должна быть указана оплаченная сумма, дата, паспортные данные арендодателя и подпись: это и есть подтверждение оплаты.

Обязательства, расторжение, ценообразование

Общие положения об аренде жилья содержатся в Гражданском кодексе РФ, часть 2, глава 34. В нем прописаны права и обязанности арендатора и арендодателя.
Так, арендатор обязан в случае причинения вреда имуществу возместить собственнику причиненные убытки. Также он не должен производить в квартире перепланировки и любые другие виды ремонтов без письменного разрешения собственника квартиры. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, если обнаружит ранее неизвестные недостатки сданного в аренду имущества. А арендодатель, в свою очередь, имеет право выселить квартиросъемщика, если тот не платит за жилье, в квартире проживают люди, не указанные в договоре, или испорчено имущество, не позволяющее дальше проживать в этом месте.

И, наконец, последний совет по поиску хорошего съемного жилья: учитывайте факторы ценообразования.
На стоимость жилья часто влияет следующее:

Расположение: чем ближе к центру, тем дороже.
Транспортная доступность.
Расположение окон.
Качество дома и год его постройки.
Площадь квартиры или КГТ.
Наличие бытовой техники, хорошего ремонта.
Состояние мебели.
Сезон: самые высокие цены в июле-ноябре.

Главное, всегда помнить: подписывать договор нужно только после тщательного осмотра жилья, знакомства с хозяином и проверки всех необходимых документов!

This entry was posted in Газета Кемерова and tagged , , , , , , , . Bookmark the permalink. Both comments and trackbacks are currently closed.